广厦万千 以人为本

当人们为伫立在北京繁华路段对发展大厦、京信大厦等建筑物的外形赞叹时，当方庄小区、望京新城成为市民向往的家园时，不知大家是否熟悉北京城市开发集团有限责任公司。这家源自市建委统建办公室的企业，为北京市城市建设作出了巨大的贡献。60万，不知这个数字是大是小，能够告诉人们的是，在北京，北京城市开发集团有限责任公司，为60万人提供了住房。

北京市建委统建办公室自50年代成立以来就与首都的住房建设息息相关。改革开放以后，1980年，统建办公室改组为北京市城市建设开发总公司，成立之初不过数十人。然而，开发总公司的成立，使北京城市住房建设“千家投资、见缝插针、分散建设”的混乱状态成为了历史，北京城市建设由此进入了“综合开发、配套建设”的新阶段。

1992年11月，北京市城市建设开发总公司再次顺应市场需求，改组为北京城市建设开发集团总公司。经过六年集团化的发展后，1998年9月25日，北京城市开发集团有限责任公司正式成立，成为北京市国有资产授权经营的大型房地产开发企业。

可以看出，几次企业改组，几次改换经营理念，开发集团都顺应了时代潮流，并与改革开放同步。这20年来，公司共开发土地1600多公顷，共交用房屋1600多万平方米，为首都20多万户、60多万人改善了居住条件和生活环境。

以社会效益为主导

作为一家国有企业，北京城市开发集团有限责任公司首先看重的是城市开发建设的社会效益。在投资开发住宅楼房的同时，也建成了包括方庄、左家庄供热厂、方庄污水处理厂等多项大型基础设施；还投资20多亿元，先后建成了团结湖、广渠门外大街、人大北路、方庄路以及望京新城的主干路、南湖渠东路等20多条交通干路。1999年上半年，公司先后出资完成了南闹市口大街的拆迁建设、西单路口西南角的拆迁整治以及建国门立交桥集中绿地的拆迁建设等工作。

在住宅建设方面，先后建成了前三门、劲松、团结湖、芙蓉里、方庄、花家地等50余片配套设施齐全、环境优美的住宅小区。前三门南侧60万平方米的高层住宅，当年曾使北京市民大开眼界。劲松、团结湖小区的“一街两片”，左家庄、香河园、五路居、双榆树等小区相继完工，大大缓解了北京市民的住房困难。最值得一提的是五路居小区，总建筑面积超过122万平方米，可容纳6万多人居住生活，是早期住宅区建设中较大的一个，开发集团也由此积累了建设大型居住社区的经验。

在此基础上，80年代初，我们重点开发了方庄小区。整个方庄小区占地147．6公顷，总建筑面积302万平方米，居住人口超过10万人，其建设规模、规划设计、施工组织、环境建设以至于商品房概念都是北京住宅建设的更高起点。开发集团在方庄小区的建设中首次提出“舒适、方便、安静、优美”的8字方针，居室设计体现了“三大一多一小”的设计思想，可以说方庄小区当时的建设和创新对北京市居住区建设的发展起到了极大的推动作用。进入2000年，在方庄已经成为一个大型的成熟社区后，开发集团又挖潜建设了高品质的芳古园二区（10万平方米），这个项目无论在规划设计、工程施工、建筑材料、智能化管理等各个方面，都精雕细琢。可以说，芳古园二区既荟萃了开发集团20年开发建设经验的精华，也是开发集团对21世纪现代化、网络化、高品质生活的一种诠释。目前该区被列为科技示范和环保节能的试点项目，而且还在为争取北京市优质工程而努力。

在方庄为开发集团树立了良好的形象后，开发集团又组织了四倍于方庄的望京新城的开发建设。望京新城占地860公顷，总建筑面积超过1000万平方米，可居住人口约25－30万人，是迄今为止北京乃至全国范围内最大的社区。

为了把望京新城建设成一个能体现首都21世纪总体建设水平的现代化居住区，开发集团在各项工作中都努力体现超前意识，区内的市政道路、邮政通讯、水、电、供热、燃气、雨水、污水排放、环境建设及社区服务等力求尽善尽美。其首期项目———望京西园四区（A5区），以实用、尊贵、典雅以及现代化、智能化的特色被评为“2000年全国小康住宅示范工程”，并一举夺得规划设计、工程质量、科技应用、环境景观四项金牌。

从1999年起，在新一轮国家政策性住宅的建设中，开发集团又承担了大量经济适用房的建设任务，都取得了相当的社会效益。

以经济效益为基础

在取得良好社会效益的基础上，开发集团也取得了相当的经济效益。近年来，指令消费、集团消费成为历史，个人购房、贷款购房成为新的趋势。为适应这个趋势，开发集团引入了全新的开发建设和经营销售机制，连年取得了骄人的销售业绩。

1996年上半年上市销售的望京新城A5区，是开发集团全面走向个人购房市场、探讨市场化经营的起点。特别是在1998年销售的高峰期，曾创下了日销售130多套、单楼20日销售率70％以上的纪录。目前，该区销售率已达95％以上，实现销售额20多亿元。

以望京A5区为起点，开发集团逐步实现了面向个人购房市场的转轨，销售业绩逐年增长。1996年，开发集团面向个人购房市场全年销售额不到4亿元；到了1997年，迅速增长为近8亿元；1999年，开发集团面向个人购房市场销售额已实现了12亿元。特别是自1999年4月起，随着望京A4区，芳古园二区等一批新项目上市，集团的销售工作更是得到快速增长。从1999年4月到2000年4月，开发集团仅面向个人购房市场一项，就实现销售额近20亿元。其中2000年1至4月，住宅销售收入基本维持在每周6500万元左右，累计完成销售额近10亿元。这个数字较年初集团制定的销售目标有了很大突破。

培养市场经济的竞争力

我们相信有许多国有大企业在理解政策方面都有自己的心得，但仅仅抓住政策性的方向，不努力在市场经济的竞争中磨练企业的内功，即使占尽先机有时也会难免在市场上失去优势。

房屋这种商品不同于一般消费品，它的购买具有谨慎性和一次性的特征，大部分人一生中可能只购买一套住房，因此房地产市场的再生能力很差，当房地产市场需求在经过大量消耗以后，市场的大规模再生不可能在短期内得以实现。

回顾北京房地产市场，从1996年开始，北京普通商品房市场进入快速成长发展阶段，形势相当不错。以望京新城A5区为代表的一大批项目热销，使得大多数开发商对市场发展持乐观态度，同时也加快了项目的上马速度。根据统计部门的统计数字，这几年每年新建商品房的规模都以两位数比例增长。比如望京地区的新项目就从两三个发展到十几个。这种供给增长曾使不少人担心新一轮积压空置的来临。但是，1999年以来中央下大决心发展住宅产业以及各大银行全力推行的个人购房融资贷款业务，大大降低了购房人即时支付能力的门槛，集中释放出一大批市场购买需求。正是借助于这个新增需求，1999年北京的房地产市场依然繁荣，虽然市场竞争有所加剧，不少项目还是取得了可观的销售业绩。但是我们认为，未来三五年内竞争将更加白热化。因此，无论是大企业还是项目公司，在目前这个时期尽快优化机制，积蓄实力，提高竞争优势是保证企业未来生存发展的首要任务。

树立名牌

是常胜之路

早在方庄小区的建设中，公司在大力投入市政配套建设时，就意识到了品牌建设的必要性。

作为一家大型的国有开发企业，北京城市开发集团有限责任公司在20年的历程中创造了相当的社会效益。那么在市场经济竞争中，寻求将已创造的社会效益转化为促进企业经济效益增长的推动力，无疑有着极其重要的意义。而企业品牌，也正是这种转化的有效载体。

在营造名牌方面，开发集团首先是坚持企业名牌与项目名牌互动的原则。我们知道，房地产产品具有一次性开发的特点，某个项目一但建成，不可能重复生产，因此已建立的项目名牌往往是暂时的。所以开发企业要保持名牌的延续性，就必须首先用公司名牌带动产品名牌，把公司的知名度和美誉度扩展到产品，再把产品做好，进一步树立产品名牌，这样反过来又促进公司名牌，最终实现二者的互动。

其次是把握好产品基本居住使用价值与附加社会价值的平衡点。居住功能是房屋这种商品的基本功能，居住使用价值也是房屋市场价值的基础。但在现实生活中，随着社会发展以及人们生活水平的提高，房屋不再仅仅是一个简单的居住场所，它还反映着居住者对生活品位更高层次的理解和追求。为适应这种需要，同时也为了实现差异化经营，各个开发商都为自己的项目注入、包装了不同的文化内涵。比如未来社区、绿色社区等各具特色的文化社区等等。这是房屋市场价值中的附加社会价值部分，它带来了项目品质的提升，同时也为开发商带来了相应的利润。

在房屋的价格形成过程中，不考虑、不创造产品的附加值，就不利于实现企业的经济效益，而人为地过分夸大附加值又会给购房者造成未来可能的价值损失。从品牌的含义上讲，真正成熟的、长远的品牌应该是能够实现保值和增值。开发商应该很好地把握好产品基本居住使用价值与附加社会价值的平衡关系，从而追求创造真正的名牌。